Quel capital social pour une SCI ?

La loi n’interdit pas aux créateurs d’un société civile immobilière (SCI) de constituer un capital social d’un très faible montant.

Contrairement à une Société à Responsabilité Limitée (SARL), une Société par Actions simplifiée (SAS) ou une Société Anonyme (SA), une société Civile Immobilière (SCI) n’a pas de vocation commerciale (comme l’impose le terme « civil » dans sa dénomination). Ce type de structure est fondé par des associés (au moins deux) en vue d’administrer un patrimoine immobilier, et d’en gérer les revenus (et non de revendre les biens qui le constituent, locaux professionnels ou logements).

Pas de délai pour la libération des apports

En revanche, comme toute société, ses dirigeants sont tenus de constituer un capital social. Cette obligation n’est pas en soi contraignante, dans la mesure où la Loi n’impose pas de seuil : une « mise » d’un euro symbolique suffit pour être en règle au regard du droit.

En outre, contrairement aux autres formes juridiques, les textes officiels ne décrètent aucun délai sous lequel l’ensemble des sommes souscrites au capital doivent être versées sur le compte de la SCI : autrement dit, ses dirigeants n’ont pas à injecter d’apport minimal lors de la création de la structure, ni à verser le solde dans les cinq ou dix ans (contrairement à une SAS où 50% des montants sont exigés au démarrage, 20% dans le cas d’une SARL).

Tout capital social – et cela vaut aussi pour une SCI – est constitué d’argent (numéraire) et/ou de biens matériels (équipements, actifs immobiliers). Son montant, faible ou élevé, doit correspondre aux objectifs définis par les associés : s’il s’agit de s’appuyer sur la SCI pour acquérir un immeuble, les ressources à capitaliser seront, de fait, très importantes. Si la SCI compte limiter son champ d’action à la gestion d’un bien déjà existant, les besoins financiers initiaux seront moindres.

Toutefois, rares sont les dirigeants de SCI à opter pour un capital social de quelques centaines d’euros. Les raisons sont simples :
L’addition de ces apports est censée refléter la valeur du patrimoine détenu par la société et constitue, à ce titre, une garantie pour les banques. Son niveau sera donc décisif quand viendra le moment de solliciter un prêt auprès d’elles.

Un capital fixe ou variable

Le capital peut permettre de couvrir les importants frais de gestion générés par un bien immobilier (entretien d’un bâtiment, par exemple).
Un montant trop faible rend plus difficile la conversion en parts sociale : imaginez un capital de 10 euros à diviser entre trois associés ! En outre, le risque de payer de très lourds impôts sur les plus-values en cas de revente est souvent très dissuasif.

Rappelons que capital social d’une SCI peut être fixe ou variable : son montant et les modalités choisies sont à renseigner dans les statuts constitutifs. Ceux-ci doivent mentionner :
• le niveau global du capital et celui des apports dont il est constitué;
• la valeur des parts sociales ;
• les conditions choisies pour le versement des apports en numéraire ;
• l’estimation précise des éventuels apports en nature et le nombre de parts sociales remises à l’associé apporteur en contrepartie